Но, мы предлагаем еще глубже посмотреть на рынок недвижимости, учтя несколько факторов, которые не склонна анализировать толпа потребителей.
ЗАСТРОЙЩИКАМ НУЖНО РАЗДУВАТЬ ПУЗЫРЬ.
Застройщика выгодно строить, они больше ничего не умеют. Пока есть возможность выводить себе средства банков в карманы, никто не откажется от новой стройки. Чтобы строить и получать проектное финансирование, нужно показывать, что все хорошо, цены растут и все перспективно.
Пузырь цен раздувается владельцами строек, которые каждый месяц требуют от коммерческих отделов и маркетинга поднимать цены, не ориентируюясь ни на спрос, ни на конкуренцию. Доходит до абсурда, застройщик так увлекается раздуванием цены, что не замечает, что цена у частных инвесторов в построенных корпусах ниже, чем у него в строящихся. Абсурд виден профессионалам, потребитель тоже иррационален, он увлечен чтением заказных новостей, поэтому верит, что такое вполне себе нормально, просто частные владельцы ничего не понимают.
РЫНОК ВСЕ БОЛЬШЕ ПОХОЖ НА РЫНОК БИТКОИНА
Все везде строят, ровно как 3 года назад «майнинговые фермы» открывались на каждом углу. Продавцы обещают рост в 30% годовых. Покупатели с выпученными глазами готовы брать на последние деньги новостройки. Такое уже наблюдалось в 2014 году, потом печальные инвесторы в 2016 году сливали свои квартиры с убытками. Вера в недосохший и неокрепший бетон новостроек такова, что никакие банковские депозиты и инвестиционные программы не могут удержать людей от соблазна вложить деньги.
ВТОРИЧКА СОШЛА С УМА.
На этом фоне быстро сошли с ума и владельцы панельного уродства 70-80х годов. Цены на устаревший фонд резко взлетели. Конечно! Велик соблазн попробовать получить максимум в рублевом выражении цены. Никто не понимает, что скрыто цены на старый вторичный фонд как падали, так и продолжат падать. Но, люмпены верят новостям из программы Россия24, поэтому продолжат безудержно задирать цены. За последние полгода, запросы собственников выросли на 20%. Но одно дело просить, другое дело продать и получить деньги.
КОЛИЧЕСТВО ПОКУПАТЕЛЕЙ СОКРАЩАЕТСЯ.
В 2018 году банки давали деньги, во многих показателях снизив требования к заемщику. Самое важное - банки снижали требования по первоначальному взносу. По нашей оценке около 1/5 заемщиков, получивших ипотечный займ в прошлом году, не смогут исполнить свои обязательства. Это значит, что через 5 лет рынок начнет затовариваться дефолтным жильем, что приведет с резкому падению цен.
Никто кроме профессионалов вторичного рынка не замечает, что количество проблемных активов в жилой недвижимости растет уже несколько лет. Критическую массу рынок наберет к 2022-2024 году.
Главное! Платежеспособный покупатель уже удовлетворил все свои потребности в жилье или не готов тратить такие деньги, на такое качество жилья.
ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ПРОВАЛ АКТИВНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ.
Рождаемость в России с 1992 по 2000 год провалилась настолько, что вузы, начиная с 2008 года вынуждены были сокращать план набора. Поколение демографического провала – сегодняшние покупатели. А их просто родилось много меньше.
ПОКОЛЕНИЕ Z БУДЕТ АРЕНДОВАТЬ, А НЕ ПОКУПАТЬ.
Большинство инвесторов, которые сегодня вкладывают деньги с надеждой рост, вынуждены будут хоть как-то компенсировать финансовые потери, за счет сдачи квартир в аренду. В больших городах растет sharing-поколение. Уже в 2022 году резко подскочит спрос на арендное жилье, когда поколение Z начнет съезжать от своих родителей. А вот с 2001 по 2008 год рождаемость в России наоборот била рекорды.
ВЫВОДЫ
1. Перезастрой на рынке недвижимости, маргинализация общества и дефолтные заемщики банков приведут к падению цен.
2. Сегодня стоит не инвестировать в жилую недвижимость, а оперативно продавать недвижимость на внезапном скачке цен. Особенно это касается старого жилого фонда.
3. Если Вы хотите в будущем инвестировать деньги в недвижимость, то стоит посидеть и подождать, когда дефолтные готовые квартиры начнут наполнять рынок и тащить цену вниз.
4. Покупать на падении цен стоит апартаменты, которые можно будет превратить в хостелы и небольшие гостиничные номера, так как 2022 году, спрос на такой тип жилья начнет расти.
Мнение редакции Сайта может отличаться от авторского.
статья Сергея Смирнова от 3 мая 2019 года опубликована на странице Сергея Смирнова вконтакте